维修资金财务软件

住宅专项维修资金常见问题

住宅专项维修资金常见问题

一、维修资金的定义

（一）什么是维修资金？

维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金，属产权人所有，专款专用。

（二）什么是物业共用部位、共用设施设备？

共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

（三）为什么要设立维修资金？

维修资金又称房屋的“养老金”。当房屋保修期满后，维修养护的责任由保修单位转移到房屋产权人身上，在业主分散的情况下，如果没有维修资金，要在短时间内向业主筹集住宅共用部位、共用设施设备维修或更新、改造的费用十分困难。维修资金的设立，为房屋及时得到维修养护提供了基础性条件。维修资金相当于房屋的“医疗和养老保险金”，其建立有利于提高和保持房屋完好率，延长房屋的使用寿命，提升业主居住安全性和达到房屋保值增值的目的。

（四）建立维修资金制度的依据是什么？

1. 《中华人民共和国民法典》；

2. 《物业管理条例》（国务院令第504号）；

3. 《维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）；

4. 《四川省物业管理条例》；

5. 《四川省维修资金管理细则》；

6. 《宜宾市维修资金管理暂行办法》（宜住建函［2019］385号）。

（五）应当公示的维修资金内容有哪些？

单个小区维修资金缴存、使用、退还和增值收益情况。维修资金缴存包含新增缴存和续筹等情况；维修资金使用包含维修资金全年使用的次数、金额、受益户次等情况；维修资金退还包含多缴、错缴、政策调整及房屋灭失需要退还等情况；维修资金增值收益为银行存储利息收益和业主大会决定其他合法合规投资取得的收益等情况。

（六）维修资金应当在何时何地进行公示？

成立业主委员会的，业主委员会每年末将当年年度维修资金使用管理情况报属地街道办事处备案后在小区醒目位置公示；未成立业主委员会的，由属地社区居委会或物业管理委员会将当年年度维修资金使用管理情况报所在街道办事处备案后在小区醒目位置公示。公示时间不少于十五日。

公示需要的维修资金系统财务数据使用情况，由小区业主委员会或社区居委会向县区维修资金管理机构申请查询相关资料和数据，结合实际使用管理情况编制年度报告按规定进行公示。鼓励各物业管理区域聘请专业会计师事务所代为办理并出具电子简报通过信息网络方式发送至业主。

（七）如何查询维修资金？

1．申请人向县区维修资金管理机构提交申请资料。

2．①业主本人持业主身份证明和房屋权属证明查询本人名下账户相关信息；②业主委员会等业主自治组织持街道办事处出具的证明材料及被介绍人本人身份证明查询所属物业管理区域相应信息；③属地社区及街道办事处或其他单位持介绍信、被介绍人身份证明、执行公务证明、当事人申请公证或仲裁的证明等证明材料查询证明材料所指物业管理区域相应信息。

3．县区维修资金管理机构进行形式审查。对属于受理范围、申请材料齐全、符合法定形式的，当场受理；对申请材料不齐全或者不符合法定形式，在收到申请材料后当场告知申请人需要补正的全部内容；对于不属于受理范围的，不予受理，并告知向有受理权限的机关申请。

4．对符合查询要求的项目，县区维修资金管理机构提供查询结果；对不符合查询要求的项目，说明不予查询的理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

二、维修资金的交存

（一）哪些物业的业主应当交存维修资金？

同一建筑区划内，拥有两个及以上业主的住宅、非住宅应按规定交存维修资金。属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

（二）维修资金如何进行核算管理？

维修资金实行专户存储、按幢列帐、核算到户。

（三）什么时候交存维修资金？

业主应当在办理房屋入住手续前，将首期维修资金存入维修资金专户，房地产开发建设单位不得代收代交维修资金。  

住宅在办理房屋产权初始登记前，尚未出售房屋的维修资金由开发建设单位代为交存。住宅出售时，开发建设单位交存的维修资金转由购房人承担。未按规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。

住宅的维修资金属于交存的业主所有。

（四）维修资金的交存标准是如何规定的？

购房人按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积首次交存维修资金的数额为当地建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。各县（区）建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、原则上每年公布每平方米建筑面积维修资金首次交存标准。

（五）什么情况下需要续交维修资金？

业主分户账面维修资金余额不足首次交存金额的30%时，业主应当及时续交。续交后分户账面维修资金余额应当不少于首次应交存金额。

（六）因拆迁、自然灾害或其他原因致使房屋灭失时，在注销前如何提取维修资金？

因拆迁或不可抗力原因致使房屋灭失的，业主可持身份证件、房屋所有权证注销证明、提取维修资金申请资料向管理机构提出申请，经审核后，管理机构通知银行办理分户账注销。业主持管理机构同意支付通知和上述资料向专户管理银行提取其维修资金分户账的剩余款额。

三、维修资金的使用

（一）维修资金使用管理的原则是什么？

维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

（二）维修资金使用的范畴是什么？

专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，不得挪作他用。

住宅共用部位、共用设施设备在保修期内，因不可抗力造成损坏需维修、更新、加固的，可以按相关规定使用维修资金。

（三）维修资金使用分摊的原则？

专项维修资金使用的分摊，应当遵循“谁受益、谁负担”的原则，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，并按下列规定列支:

1．涉及整个建筑区划共用的，在该区划全体业主维修资金账户中列支。

2．涉及单幢或部分建筑物共用的，在其相关受益业主的维修资金账户中列支。

共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的住宅、非住宅的，开发建设单位应当按照尚未售出住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

（四）什么情况下可以通过应急程序使用住宅的维修资金？

房屋建筑出现安全隐患，经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋，或者出现《四川省住房和城乡建设厅关于应急情况下使用维修资金有关问题的通知》（川建房发〔2014〕445号）中所列的严重影响业主生活、安全的紧急情况，以及法律、法规、规章和有关技术标准规定住宅共用部位、共用设施设备必须维修的，相关责任人应当及时维修。

严重影响业主生活、安全的紧急情况有：

1．屋面防水损坏造成渗漏的；

2．电梯故障危及人身安全的；

3．住宅水泵损坏导致供水中断的；

4．楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；

5．专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

6．消防设施设备损坏，应当对消防设施设备进行维修的；

7．其它需应急使用维修资金的。

（五）应当应急使用维修资金排危而未组织实施，应当如何处理？

建设（房地产）主管部门、街道办事处（乡、镇人民政府）、居民（村民）委员会应当督促相关责任人、业主委员会或相关业主限期维修，物业服务企业应当予以配合。涉及公共安全的，相关责任人、业主委员会或相关业主若不及时组织维修，造成安全事故的，承担相应法定责任；同时，街道办事处（乡、镇人民政府）应当及时组织代修，消除安全隐患。

（六）哪些情形不能使用维修资金？

下列情形不得使用维修资金：

1．按照有关法律法规规定应在物业服务费中列支的，不得使用维修资金。

2．依照法律法规或合同约定，应当由相关单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用，不得使用维修资金。

3．住宅共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

4．建设单位未按照《四川省物业管理条例》第二十五条规定报告申请成立业主大会前，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，建设单位应当承担物业维修责任，不得动用专项维修资金。

5．按照国家有关法律、法规和规章规定，不能使用专项维修资金的其它事项。

（七）房屋保修期从什么时候起开始计算？

房屋保修期自竣工验收备案合格之日起计算。